Quando si misura la superficie di un immobile, si deve distinguere la superficie commerciale dalla superficie calpestabile.

Con superficie commerciale si intende la somma delle “superfici” che compongono l’immobile e il criterio oggettivo di riferimento al quale commisurare le valutazioni patrimoniali delle unità immobiliari.

Ai fini del calcolo della superficie commerciale si deve tener conto, in primo luogo, dei muri perimetrali, siano essi esterni, interni o comuni; ad essi si aggiungono le mansarde, i sottotetti e i soppalchi (abitabili e non); le verande; taverne e locali seminterrati. In seconda battuta, devono essere valutate le superfici secondarie (di ornamento) e le pertinenze. Costituiscono superfici secondarie balconi e lastrici solari; terrazzi e logge; portici e patii; corti (interne ed esterne) e cortili; giardini.
Rappresentano, invece, pertinenze: le cantine e le soffitte quando non sono collegate ai vani principali; i locali accessori (anche tecnici); i posti auto (coperti e scoperti); i box auto, siano essi collegati o meno ai vani principali.
Le superfici coinvolte nel calcolo della metratura commerciale sono valutate secondo diverse incidenze. Si parla, in questo caso di “superficie omogeneizzata”, in quanto esse vengono calcolate nel computo dei metri quadrati commerciali in misura percentuale, che varia a seconda della tipologia dell’immobile (residenziale, commerciale, ecc.) e dell’estensione della superficie specifica da considerare.

La superficie interna di un immobile si riferisce invece ai metri quadrati calpestabili, e descrive gli spazi interni effettivamente utilizzabili, ovvero la “superficie utile netta”, data dalla somma dei singoli vani che costituiscono l’unità medesima.

In tale contesto il termine “vano” esprime una grandezza qualitativa e non quantitativa, poiché serve esclusivamente a individuare le diverse articolazioni interne degli spazi (cucina, salone, soggiorno, camere ecc.). Quando si vuole dare al concetto di “vano” una denotazione qualitativa, si devono considerare le categorie del “vano utile” e del “vano a destinazione acessoria”, così come avviene nel processo di valutazione catastale (estimo).

La superficie calpestabile si ricava, dunque, calcolando la sola pavimentazione, misurata lungo il perimetro interno delle mura e delle pareti divisorie, per ciascun piano fuori terra o entro terra, rilevata a un’altezza convenzionale di m. 1,50 dal piano di pavimento.